Was zahlt die Gebäudeversicherung bei Brand?

Die Versicherung gegen Feuer- beziehungsweise Brandschäden gibt es in der Hausratversicherung, in der Gebäudeversicherung, bei der Versicherung von Geschäftseinrichtungen wie auch bei Kfz oder Schiffskaskoverträgen. Beinahe alles kann gegen Brandschäden versichert werden. Einer der häufigsten Angriffspunkte der Versicherer ist, dass sie behaupten, es liegt eine Eigenbrandstiftung des Versicherungsnehmers vor beziehungsweise eine arglistige Täuschung. Hierzu deshalb die nachfolgenden Ausführungen speziell zu diesem Thema.

Neben dem unten näher ausgeführten Themenbereich ist das Hauptproblem bei dieser Versicherung die Höhe des Schadens. Daher sollten Versicherungsnehmer in jedem Fall bei Eintritt eines solchen Schadens eine genaue Liste erstellen, welche Gegenstände/Gebäudeteile durch das Feuer beschädigt oder zerstört worden sind. Weiterhin muss die Liste auch alle Gegenstände/Gebäudeteile aufführen, die repariert werden können und Angaben enthalten, zu welchem Preis. Hilfreich sind dabei Kostenvoranschläge von Firmen für die Reparatur dieser Gegenstände/Gebäudeteile. In dieser Liste muss für jeden einzelnen Gegenstand am besten auch aufgeführt werden, wann er erworben worden ist. Auch die Zeiten für Aufräumen und Schadenminderungsarbeiten sollten genau notiert werden. Zerstörte Gegenstände sollten nicht entsorgt werden, ohne vorher diese Dinge protokolliert zu haben, am besten sind Fotos anzufertigen, um später im Prozess die Höhe des Schadens nachweisen zu können.

Die richtige Vorgehensweise bei Gebäudebrandschäden ist enorm wichtig, denn häufig geht es um existenzielle Ansprüche, die man gegenüber der Gebäudeversicherung bei einem Brand hat. Versteht der Versicherungsnehmer Fragen der Versicherung falsch und beantwortet sie deshalb falsch, droht der Verlust sämtlicher Ansprüche. Versicherungen sind mittlerweile derart geizig geworden, dass sie auch berechtigte Ansprüche nur kompliziert begleichen. Immer wieder erreichen uns entsprechende Anfragen und wir müssen in völlig klaren Fällen trotzdem aktiv werden, um Ansprüche aus der Gebäudeversicherung bei einem Brand für unsere Mandanten geltend zu machen. Nutzen Sie unsere Erfahrung in der Gebäudeversicherung, um das zu bekommen, was Ihnen zusteht.

Sollten Sie Ihre Gebäudeversicherung nach einem Brand in Anspruch nehmen sollten Sie daher möglichst frühzeitig Kontakt mit uns aufnehmen, entweder per Kontaktformular, per E-Mail, Telefon oder sonst wie. Wir freuen uns, ihre Gebäudeversicherung bei einem Brand auf Zahlung in Anspruch nehmen zu können. Die unten stehenden Informationen bieten Ihnen eine grobe Grundlage, die Ihnen vielleicht jetzt schon dabei helfen zu verstehen, wie Sie Ihre Ansprüche (mit einem Fachanwalt an Ihrer Seite) geltend machen können.

Damit die Gebäudeversicherung bei Brand etwas zahlt muss das Risiko versichert sein. In der „verbundenen“ Gebäudeversicherung, kurz VGV, sind verschiedene Risiken in einem Versicherungsschein verbunden.

Ein Risiko ist dabei Brand/Blitzschlag/Explosion.

Weitere Risiken sind Leitungswasser/Frost/Rohrbruch und Sturm/Hagel sowie Elementarschäden. Hier wollen wir uns ausschließlich auf das Risiko Brand/Blitzschlag/Explosion beschränken. Die Gebäudeversicherung zahlt nichts, wenn der VN das Risiko Brand/Blitzschlag/Explosion nicht versichert hat. Ob dieses Risiko versichert ist, ergibt sich aus dem Versicherungsschein. Es kann sein, dass Sie für die einzelnen Risiken verschiedene Versicherer haben. Bei dem einen Versicherer haben Sie das Brandrisiko versichert, bei dem anderen Versicherer die weiteren Gefahren Leitungswasser/Sturm. Früher gab es eine Verpflichtung, sein Gebäude gegen Feuer zu versichern. Es gab sogar Monopolversicherer für das Feuerrisiko. Deshalb gibt es viele Verträge, die ausschließlich das Feuerrisiko abdecken und daneben weitere Verträge, die die weiteren Risiken versichern. Also geben Sie bei der Suche nach dem richtigen Versicherungsschein nach einem Brand nicht zu schnell auf. Ist das Risiko Brandschaden überhaupt versichert, ist erstmal der wichtigste Teil erledigt.

Was die Gebäudeversicherung bei Brandschäden zahlt, ergibt sich vor allem aus dem Versicherungsschein und ist deshalb diesem zu entnehmen. In der Gebäudeversicherung sind typischerweise Gebäude versichert. Dazu gehören neben dem Hauptgebäude auch die Nebengebäude. Garagen, Carport, Gartenhäuschen – all das sollte sich im Versicherungsschein wiederfinden. Wer eine Garage nachträglich auf sein Grundstück baut, muss diese nachträglich dem Versicherer bekannt geben, so dass auch für diese Garage Versicherungsschutz besteht. Gegebenenfalls ist die Versicherungssumme entsprechend zu erhöhen, wodurch der Beitrag für die Versicherung entsprechend steigt. Nur versicherte Sachen genießen Versicherungsschutz und versicherte Sachen sind in der Regel im Versicherungsvertrag aufgenommen.

Nicht in den Versicherungsvertrag ausdrücklich aufgenommen werden z.B. Umzäunungen, Einfriedungen, Pflanzen, Terrassen usw. Diese sind dann versichert, wenn sie fest mit dem Gebäude verbunden sind.
Wer diese Zeilen liest, ohne einen Brandschaden erlitten zu haben, sollte am besten genau aufschreiben, welche Sachen er versichert haben will und sollte das seinem Versicherungsvermittler schriftlich mit der Bitte übergeben, ihm entsprechenden Versicherungsschutz dafür anzubieten. Denn was die Gebäudeversicherung bei Brand zahlt hängt davon ab, was der Versicherungsschein als versichert aufführt.

Wer schon einen Brandschaden erlitten hat und jetzt wissen möchte, ob er bestimmte Sachen auf Kosten des Versicherers ersetzen darf, muss in den Versicherungsschein sehen und ergänzend in die für den Versicherungsvertrag einschlägigen Versicherungsbedingungen. Üblicherweise sind in der Gebäudeversicherung auch fest mit dem Gebäude verbundene Sachen versichert, so z.B. Alarmanlagen und Satellitenanlagen.

Die Einbauküche gehört in der Regel nicht zum Gebäude, sondern zum Hausrat. Wer allerdings eine teure Einbauküche zum Gebäude zählen möchte, muss das mit seinem Versicherer absprechen und dann am besten besonders in den Gebäudeversicherungsvertrag mit aufnehmen. Dann gibt es später keinen Streit darüber, ob der Gebäudeversicherer oder die Hausratversicherung zahlen muss.

Schwierigkeiten gibt es immer dann, wenn extrem teure Einbauküchen in das Gebäude eingebracht werden und man alleine wegen des Wertes der Einbauküche in die Unterversicherung rutscht. Das kann in der Gebäudeversicherung passieren oder aber auch in der Hausratversicherung. Nach der Anschaffung entsprechend teurer Einrichtungsgegenstände sollte jeder Versicherungsnehmer seinen Versicherungsschutz dahingehend überprüfen, ob die vereinbarten Versicherungssummen noch ausreichen.

Die Leistung aus dem Gebäudeversicherungsvertrag ist, das Gebäude nach einem Brandschaden so wiederherzustellen, wie es vor dem Brand war. Einen Abzug Neu für Alt gibt es nicht, mehr dazu bei Zeitwertentschädigung oder Neuwertentschädigung.

Was zahlt die Gebäudeversicherung bei Brand im Hinblick auf erforderliche Kosten, die im Zusammenhang mit dem Brandschaden stehen? Neben der Leistung des Versicherers aus dem Gebäudeversicherungsvertrag auf Wiederherstellung des Gebäudes nach einem Brandschaden fallen weitere Kosten an.

So z. B. die Aufräum- und Abbruchkosten. Wenn ein Gebäude durch einen Brand erheblich beschädigt wurde, muss das Gebäude zurückgebaut werden auf den Teil, der bei einem Wiederaufbau noch genutzt werden kann. Im Totalschadenfall bedeutet das den Totalabriss. Der Abriss eines Gebäudes wie auch die Abfuhr des Schutt sind keine Leistung für den Neubau des Gebäudes. Es sind Kosten, die erforderlich sind, damit überhaupt ein neues Gebäude an dieser Stelle errichtet werden kann. Diese Kosten sind aber besonders versichert. Auch hier regelt der Versicherungsschein im Zusammenhang mit den Versicherungsbedingungen die Höhe der Kosten, die versichert wurden und erstattet werden müssen. Meist sind sie beschränkt auf einen bestimmten Prozentsatz der Versicherungssumme.

Wenn ein Wohngebäude abgebrannt ist, stellt sich die Frage, wie die Bewohner unterkommen. Hat der Eigentümer das Wohngebäude selbst bewohnt, gelten in aller Regel Hotelübernachtungen als mitversichert. Die Höhe, bis zu der man eine Kostenerstattung für Hotelaufenthalte bekommt, ist ebenfalls im Versicherungsschein bzw. in den Versicherungsbedingungen geregelt. Auch die Dauer, für die man die entsprechende Kostenerstattung erhält, ist dort geregelt.

Wurde das Wohngebäude vermietet, sind nach einem Brandschaden Mietausfälle vorprogrammiert, da die Mieter das Wohngebäude nicht mehr nutzen können. Diese sind dann auch nicht mehr verpflichtet, ab dem Tag Miete zu zahlen, an dem das Wohngebäude nicht mehr nutzbar ist.

Diese Mietausfälle sind in aller Regel bei der Vermietung an Privatpersonen automatisch im Wohngebäudeversicherungsvertrag mitversichert und werden erstattet, allerdings zeitlich begrenzt meist auf ein Jahr.
Handelt es sich um ein gewerblich genutztes Gebäude, ist das meistens nicht so. Dann muss der Versicherungsnehmer die Mietausfallkosten gegen Zahlung einer besonderen Prämie in den Vertrag mit einschließen, um dieses Risiko abzudecken.

Weitere versicherte Kosten sind die so genannten Bewegungs- und Schutzkosten. Diese Kosten fallen an, wenn Inventar von der einen Stelle zu einer anderen Stelle bewegt werden muss, um das Gebäude wieder instandsetzen zu können. Weiter sind Schadenabwendungs -und Schadenminderungskosten versichert. Sind Arbeiten notwendig, um den Schaden zu mindern oder gar abzuwenden, dann sind auch diese Kosten vom Versicherer zu erstatten.

Architektenkosten: Häufig werden wir auch gefragt, ob denn die Gebäudeversicherung bei einem Brand die Architektenkosten zahlen muss. Ja, wenn tatsächlich wieder aufgebaut wird, sind im Versicherungsschutz auch die Architektenkosten mit umfasst. Sachverständigenkosten: Die Sachverständigenkosten des Sachverständigen der Versicherung muss die Versicherung bezahlen. Diese Beträge gehen auch nicht von der Versicherungssumme zulasten des Versicherungsnehmers ab. Wenn ein Versicherungsnehmer meint, er braucht einen eigenen Sachverständigen, um die Zeitwertentschädigung und die Neuwertentschädigung nach berechnen zu lassen oder auch um nachweisen zu können, dass bestimmte beschädigte Teile des Gebäudes nicht mehr wieder verwendbar sind (häufig meinen Versicherer, man könnte verbrannte Dachbalken abschleifen und wieder benutzen, der Versicherungsnehmer meint dagegen, dass man die verbrannten Dachbalken besser entsorgen und neue Dachbalken einbringen soll), dann zahlt in der Regel der Versicherungsnehmer seine eigenen Sachverständigenkosten.

Wenn allerdings der Versicherer zu Unrecht behauptet, lediglich eine Zeitwertentschädigung von 250.001 € und eine Neuwertentschädigung von 500.000 € leisten zu müssen, der Versicherungsnehmer aber meint, 500.000 € Zeitwertentschädigung und 1 Million Neuwertentschädigung erhalten zu müssen und sich später herausstellt, dass die Ansicht des Versicherungsnehmers richtig ist und er zum Zwecke der Durchsetzung seiner Ansprüche ein Sachverständigen benötigte, dann muss in der Regel auch die Versicherung den Sachverständigen des Versicherungsnehmers zahlen. Allerdings erst am Ende des Prozesses. Im Vorfeld muss in aller Regel der Versicherungsnehmer in Vorleistung gehen. Ob am Ende die Rechtsansicht des Versicherungsnehmers richtig ist, entscheiden, wenn man sich nicht vorher einigt, am Ende die Gerichte.

Es gibt allerdings einen Fall, bei dem von Anfang an klar ist, dass die Gebäudeversicherung bei einem Brand die Sachverständigenkosten auch für den Versicherungsnehmer übernimmt. Das ist dann der Fall, wenn ein Sachverständigenverfahren durchgeführt wird. Beim Sachverständigenverfahren dürfen sich jeweils der Versicherer sowie der Versicherungsnehmer einen Sachverständigen aussuchen. Beide Sachverständigen versuchen dann gemeinsam, den Schaden festzustellen. Sind sich beide Sachverständige hinsichtlich der Schadenhöhe einig (Zeitwert und Neuwertschaden), sind die Versicherung und auch der Versicherungsnehmer an die Feststellungen gebunden. Ist dann – so wie so oft in unserer Praxis – der Versicherungsnehmer völlig enttäuscht hinsichtlich der geringen Höhe der festgestellten Schäden, ist er trotzdem an dieses Gutachten gebunden und kann gerichtlich nicht mehr die Schadenhöhe angreifen. Über diese Rechtsfolge informieren Versicherungen in der Regel nie die Versicherungsnehmer.

Sie erklären sehr gönnerhaft, dass dieses Sachverständigenverfahren eine wunderbare Sache sei, Streit zu vermeiden, dass sich ja die Sachverständigen nur dann einigen, wenn wirklich klar es, wie hoch der Schaden ist. Teure und langwierige Prozesse vor Gericht würden dadurch vermieden werden und außerdem würde der Versicherer ja auch die Sachverständigenkosten für den Versicherungsnehmer übernehmen und das sei ja wunderbar.

Dabei bleibt häufig außer Acht, dass der Versicherungsnehmer selber überhaupt keinen Sachverständigen kennt, der auf Gebäudeschäden nach einem Brand spezialisiert ist. Häufig empfehlen Versicherer dann auch noch einen Sachverständigen, den bitte der Versicherungsnehmer für sich selbst beauftragen soll. Das machen Versicherungesnehmer dann auch im Eifer des Gefechts so und unterschreiben eine Vereinbarung, welcher Sachverständige auf welcher Seite tätig werden soll. Es verwundert nicht, dass selbstverständlich der Versicherer nur die Sachverständigen empfiehlt, die er gut kennt und von denen er weiß, dass sie ebenfalls am unteren Ende der Leistungsverpflichtung den Schaden berechnen werden. Sind sich beide Sachverständigen dann auch noch einig, ist der Gang vor Gericht nur noch schwer günstig zu gestalten. Denn die Parteien sind an die Feststellungen des Sachverständigen Gutachtens gebunden.

Eine Ausnahme gibt es nur dann, wenn der Versicherungsnehmer nachweist, dass eine erhebliche Abweichung von der Sach- und Rechtslage im Gutachten vorliegt. Dies nachzuweisen fällt häufig extrem schwer. Unsere dringende Empfehlung ist deshalb, sich einen eigenen Sachverständigen zu suchen, den man auch selbst bezahlt und von dem man sicher ausgehen kann, dass er die eigenen Interessen bestmöglich vertritt und nicht die Interessen der Versicherung. Unabhängig in diesem Fall sind im Übrigen keine der Sachverständigen, dass eben immer von einer Partei beauftragt werden. Das wird deshalb noch einmal betont, da alle Sachverständigen, vor allen Dingen diejenigen, die von der Versicherung beauftragt werden, ständig behaupten, dass sie schließlich unabhängige Sachverständige sein. Das ist einfach falsch.

Im Übrigen wird auch keinem Sachverständigengutachten vor Gericht vom Gericht geglaubt. Jedes Gericht wird dann, wenn der Versicherungsnehmer die Richtigkeit des Gutachtens vor Gericht angreift, ein eigenes Sachverständigengutachten vom Gericht in Auftrag gegeben um festzustellen, wie hoch denn nun wirklich der Schaden ist.

Ausschlüsse sind in den Versicherungsbedingungen formuliert. Es gibt Ausschlüsse für Kriegsereignisse oder innere Unruhen, Folgen für Kernenergie-Schäden, Hausschwamm-Schäden, Erdrutsch usw.. Einiges kann man gegen Beitragszuschlag auch wieder in den Versicherungsvertrag mit einbeziehen und hat dann auch dafür Versicherungsschutz.

Auch vorsätzlich herbeigeführte Brandschäden führen zum Leistungsausschluss. Einen Einschluss gegen Beitragszuschlag für vorsätzlich herbeigeführte Brandschäden gibt es allerdings nicht! Nicht zu verwechseln ist dieser Ausschluss allerdings damit, dass selbstverständlich bei Brandstiftung Dritter voller Versicherungsschutz weiterhin besteht. Nur die vorsätzlich durch den Versicherungsnehmer selbst herbeigeführten Schäden sind nicht versichert.

Vermuten Gebäudeversicherer eine Eigenbrandstiftung des Versicherungsnehmers, zahlen sie in aller Regel erst einmal nicht. Das gilt dann meistens so lange, bis die Untersuchungen der Feuerwehr, die der Polizei und ggf. auch die eigene des Versicherers abgeschlossen sind.

Sollte der Brand durch einen Dritten verursacht worden sein, zum Beispiel durch einen Nachbarn, haben Sie grundsätzlich auch einen Anspruch gegenüber dem Haftpflichtversicherer des Schadenverursachers. Möglicherweise haben Sie Ansprüche gegenüber dem Schadenverursacher, die Sie gegenüber Ihrer eigenen Feuerversicherung nicht durchsetzen können, da Ausschlüsse in den Versicherungsbedingungen greifen. Aber in jedem Fall haben Sie gegenüber dem Schadenverursacher nur Anspruch auf Erstattung des Zeitwertes aller beschädigten und zerstörten Gegenstände, bei einer Feuerversicherung haben Sie in der Regel gegenüber Ihrem Versicherer einen Anspruch auf die Neuwertentschädigung.

In der Regel wird deshalb so vorgegangen, dass zunächst der eigene Versicherer die Entschädigung erbringt und sich dann Ihr eigener Versicherer sich direkt mit dem Schadenverursacher beziehungsweise dessen Haftpflichtversicherung auseinandersetzt und dort Regress nimmt.

Immer wieder kommt es dazu, dass bei Brand eines Gebäudes oder auch bei Brand von Hausrat der Versicherer von Eigenbrandstiftung und arglistiger Täuschung ausgeht. Die Rechtsprechung hat sich vielfach damit befasst. Nachfolgend sollen einige Grundsätze hierzu mitgeteilt werden.

Grundsätzlich liegt die volle Beweislast beim Versicherer, d. h. er hat die Eigenbrandstiftung nachzuweisen. Beweiserleichterungen kommen ihm nicht zugute. Die Rechtsprechung hat erkannt, dass die Anforderungen an diese Beweisführung nicht überspannt werden dürfen, so dass auch ein nur mittelbarer Beweis oder ein Indizienbeweis genügen kann.

Der Strengbeweis richtet sich nach § 286 ZPO. Die Rechtsprechung führt regelmäßig aus: „Für die Gewinnung der vollen Überzeugung von der Wahrheit behaupteter Tatsachen darf und muss sich das Gericht mit einem für das praktische Leben brauchbaren Grad von Gewissheit begnügen; der Zweifeln Schweigen gebietet, ohne sie völlig auszuschließen.“

Die einzelnen Tatsachen, die zu dieser Überzeugung des Gerichts führen, müssen allerdings nachgewiesen werden, die tatrichterliche Beweiswürdigung muss auf einer sogenannten tragfähigen Tatsachengrundlage beruhen. Insbesondere ist nicht ausreichend, dass die vom Gericht gezogenen Schlussfolgerungen sich als bloße Vermutungen erweisen, wobei eine mathematische, jede Möglichkeit eines abweichenden Geschehensablaufs ausschließende, von niemanden mehr anzweifelbare Gewissheit nicht erforderlich ist; zuletzt BGH Recht und Schaden 2007, Seite 59.

Zwar gibt es von der Rechtsprechung entwickelte, gewisse Indizien, die für eine Eigenbrandstiftung sprechen. Aber nicht alle diese Indizien müssen vorliegen, um eine Eigenbrandstiftung zur Überzeugung des Gerichts nachzuweisen. In jedem Falle verhält es sich so, dass je mehr Indizien vorliegen, es immer schwieriger wird, vom Versicherer Leistungen durchzusetzen:

• Manipulation von Einbruchmeldeanlagen (OLG Köln, Versicherungsrecht 2005, Seite 218) Brandbeschleuniger wurden am Objekt sicher gestellt
• Ein technischer Defekt kann als Ursache ausgeschlossen werden.
• Die wirtschaftliche Situation des / der Versicherungsnehmer als Motiv (BGH Recht und Schaden 2007, Seite 59; OLG Düsseldorf, Recht und Schaden 2004, Seite 109)
• Nur die Versicherungsnehmer hatten Schlüssel zum Objekt und ein Einbruch liegt nicht vor.
• Bei dem Versicherungsnehmer hat es früher Brandschäden gegeben bzw. in dessen Umfeld.
• Der Versicherungsnehmer hat kein Alibi oder aber hatte die Möglichkeit zur Beauftragung einer Fremdbrandstiftung.
• Der VN entfernt verdächtige Spuren am Objekt.
• Der Versicherungsnehmer war kurz vor Brandausbruch als Letzter am Objekt, obwohl er vorher längere Zeit dort nicht war.
• Der VN hielt Brandreden, sprach also davon, das Objekt einer „versicherungsrechtlichen Verwertung“ zuführen zu wollen.
• Kurz vor Brand noch eine Erhöhung der Versicherungssumme oder kurz vor Brand Abschluss einer entsprechenden Versicherung oder Brand kurz vor Beendigung des bestehenden Feuerversicherungsvertrages, der von Seiten des Versicherers gekündigt wurde.

Was die Gebäudeversicherung bei Brand zahlt sollte klar sein – alles!

Aber Achtung: Der Versicherer ist nicht immer verpflichtet, den vollen Brandschaden zu ersetzen. Dies gilt vor allen Dingen bei den grob fahrlässig herbeigeführten Brandschäden. Wenn also ein Versicherungsnehmer den Brandschaden am versicherten Gebäude grob fahrlässig herbeiführt, z. B. indem er Kerzen angezündet, ruhige Musik leise anstellt und sich auf das Sofa legt und dabei zwei Gläser Wein trinkt und dann einschläft, dann hat der Versicherungsnehmer den Brandschaden grob fahrlässig herbeigeführt. Jedem muss klar sein, dass man bei Kerzenlicht, 2 Gläsern Wein, ruhiger Musik und Hinlegen aufs Sofa Gefahr läuft, einzuschlafen.

Das führt dazu, dass der Versicherer in der Höhe des Grades des Verschuldens des Versicherungsnehmers den Schadenbetrag kürzen darf. Je grob fahrlässiger ein Versicherungsnehmer gehandelt hat, desto höher ist der Abzug. Je weniger grob fahrlässig das Verschulden ist, desto weniger kann der Versicherer abziehen. Man spricht hier von Quotelung. Ist das grob fahrlässige Verhalten nur normal fahrlässig dann besteht kein Abzugsrecht des Versicherers. Das Abzugsrecht kann auf bis zu 100 % anwachsen mit der Folge, dass überhaupt keine Entschädigung mehr vom Versicherer zu zahlen ist. Welche Quote an Abzug richtig ist, klärt im Streitfall das Gericht.

Wenn ein Gebäude einen Brandschaden erleidet ist die Frage zu klären, worauf der Versicherungsnehmer einen Anspruch hat. Er hat zunächst Anspruch auf die so genannte Zeitwertentschädigung. Das ist, was der Gebäudeversicherer nach einem Brand erstmal zahlt. Zeitwert ist der Wert, den das Gebäude durch das Feuer an Wert verloren hat.

Wenn ein Haus 50 Jahre alt ist, hat es die Hälfte seiner Lebenszeit hinter sich. Wenn das Gebäude 250.000 € kosten würde, um es neu wieder herzustellen, und es hat schon 50 Jahre an Abnutzung erfahren, dann beträgt der Zeitwert 125.000 €. Wie hoch tatsächlich der Zeitwert ist, ermitteln Sachverständige und bestimmt im Zweifel das Gericht.

Der Zeitwertschaden ist der Schaden, auf den sofort ein Anspruch des Versicherungsnehmers entsteht, unabhängig davon, ob er das Gebäude wieder herstellt oder nicht (vorbehaltlich Ausschlüssen und Quotelungsrechten). Die Zeitwertentschädigung ist die Entschädigung, die der Versicherungsnehmer an Wert durch den Brand verloren hat. Und er hat eben kein neues Gebäude durch den Brand verloren, sondern ein 50 Jahre altes Gebäude. Deshalb beträgt der Schaden auch nicht 250.000 € (was der Wert wäre, das Gebäude wieder neu zu errichten), sondern der Schaden besteht im Verlust eines 50 Jahre alten Hauses. Deshalb müssen Abzüge vorgenommen werden. Zu vergleichen ist das mit einem sieben Jahre alten Auto. Wenn ein sieben Jahre altes Auto durch einen Unfall durch einen Dritten zerstört wird, ist der Zeitwert sehr viel geringer als der Wert, den man ausgeben muss, um sich so ein Auto neu wieder zu kaufen.

Die meisten Versicherungsnehmer hätten aber natürlich gerne den Neuwertschaden ersetzt. Schließlich haben sie auch eine Neuwertversicherung in aller Regel abgeschlossen. Wann bekommt man jetzt die Neuwertentschädigung bzw. die so genannte Neuwertspitze? Die Neuwertspitze heißt Neuwertspitze, da man die Zeitwertentschädigung bereits erhalten hat und jetzt nur noch die Differenz zum Neuwert nachträglich vom Versicherer verlangt. Deshalb Neuwert“spitze“.

Die Neuwertspitze muss der Versicherer dann auskehren, wenn das Gebäude wiederhergestellt wurde. Und zwar so, wie das Gebäude vorher errichtet war. D. h., der VN muss es an gleicher Stelle und in der gleichen Art und Weise und auch mit dem gleichen Gebäudezweck errichten.

Ist ein Hotel abgebrannt und der Versicherungsnehmer errichtet ein Wohngebäude, ist es nicht mehr gleicher Art und Güte und er kann die Neuwertspitze nicht verlangen. Wer eine Diskothek durch einen Brandschaden verloren hat und nun einen Media-Markt errichtet, errichtet ein anderes Gebäude und erhält deshalb ebenfalls nicht die Neuwertspitze.

Wer ein Einfamilienhaus mit 100 m² Wohnfläche durch einen Brandschaden verloren hat und nun auf dem Grundstück ein Reihenhaus mit vier Unterteilungen und insgesamt 300 m² Wohnfläche errichtet, hat keinen Anspruch auf die Neuwertspitze. Auch hier ist es nicht gleicher Art und Güte. Wenn man nicht gleicher Art und Güte wieder aufbaut, verliert man den Anspruch auf die Neuwertspitze und es bleibt nur die Zeitwertentschädigung.

Die Neuwertspitze erhält man also dann, wenn man so wieder aufbaut, wie das Gebäude vorher war. Nicht erforderlich ist, dass Fremdunternehmer das Gebäude wieder aufbauen. Der Versicherungsnehmer kann auch in Eigenleistung das Gebäude wiederherstellen und bekommt auch so die Neuwertspitze. Allerdings wird der Versicherer genau prüfen, ob alle Maße, Isolierungen und Qualitäten der einzelnen Gewerke eingehalten sind.

Stellt sich heraus, dass der VN minderwertig wiederhergestellt hat, zahlt der Versicherer nicht die Neuwertspitze aus, sondern nur einen verringerten Betrag. Es macht also keinen Sinn, sich durch einen Sachverständigen errechnen zu lassen, wie hoch die Neuwertspitze ist, um dann abweichend von den Berechnungen des Sachverständigen minderwertig aufzubauen. Man bekommt dann nicht die volle Neuwertentschädigung.

Mehrwertsteuer wird nur ausbezahlt, soweit Mehrwertsteuer auch vom Versicherungsnehmer bezahlt wurde. Wenn im Sachverständigengutachten Lohnkosten plus Mehrwertsteuer ausgerechnet sind und man hat in Eigenleistung das Gebäude wiederherstellt, erhält man eben nicht die Mehrwertsteuer als Schaden erstattet. Schon gar nicht, wenn man Vorsteuerabzugsberechtigt ist- aber das dürfte klar sein.

Ist man sich mit dem Versicherer uneinig darüber, ob es ein Wiederaufbau gleicher Art und Güte ist oder eine andere Art der Wiederherstellung, muss man mit dem Versicherer eine Einigung erzielen, wann dieser welchen Betrag zu zahlen hat. Man kann mit dem Versicherer zum Beispiel eine Einigung treffen, dass man anstelle der vollen Neuwertspitze nur 50 % der Neuwertspitze erhält, aber dann mit dem Geld das Gebäude wieder aufbauen darf, wie man möchte.

Der Versicherer spart sich dann 50 % der Neuwertspitze und der Versicherungsnehmer erkauft sich dadurch die volle Freiheit, aufzubauen, wie er möchte. Auf eine solche Einigung hat kein Versicherungsnehmer einen Anspruch, man muss das mit den Versicherern verhandeln. Ohne einen Fachanwalt für Versicherungsrecht sollte keine entsprechende Einigung unterzeichnet werden.

Die Unterversicherung ist einfach erklärt: Wer nur 50 % des Wertes seiner Immobilie versichert, erhält im Schadenfall auch nur 50 % des jeweiligen Schadens. Wer eine Immobilie mit einem Wiederaufbauwert von € 1 Million für € 500.000,- versichert, erhält im Schadenfall maximal das, was er versichert hat, nämlich € 500.000. Das ist auch jedem Versicherungsnehmer soweit klar, nämlich, dass man niemals mehr bekommt als den Wert, den man versichert hat.

Tritt der Totalschaden ein, ist die Berechnung einfach. Man bekommt das, was man versichert hat und nicht mehr. Aber auch nicht weniger.

Die Unterversicherung schlägt sich deshalb vor allen Dingen bei Teilschäden nieder. Wenn in obigem Fall nur der Dachstuhl ausgebrannt ist und die Wiederherstellung des Dachstuhls 100.000 € kostet, dann erstattet der Versicherer nur 50.000 €. Denn auch der Dachstuhl wurde nur zu 50 % versichert. Wenn der Dachstuhl ausbrennt, erstattet die Versicherung auch nur 50 % des Schadens.
Je nachdem, wie hoch die Unterversicherung ist, variiert auch der Abzug durch den Versicherer. Hat man also eine 30 %ige Unterversicherung, erhält man von jedem Schaden nur 70 % erstattet. Bei einer Versicherungssumme von 1 Million € maximal also 700.000 €. Und im Teilschadenfall von 100.000 € Dachstuhlbrand lediglich 70.000 €.

Das Risiko der Unterversicherung kann man in aller Regel dadurch ausschließen, dass man den Versicherungswert nach Vorgaben des Versicherers ermittelt. Versicherer geben einem Berechnungshilfen an die Hand, um den richtigen Versicherungswert zu ermitteln. Nimmt man diese Hilfen und ermittelt nach den Vorgaben des Versicherers den Versicherungswert (die zu versichernde Versicherungssumme), verzichtet im Gegenzug der Versicherer in aller Regel auf den Abzug im Falle einer trotzdem bestehenden Unterversicherung im Schadenfall.

Wenn man also nach den Berechnungsgrundlagen des Versicherers einen Versicherungswert von 700.000 € ermittelt hat und deshalb auch eine Versicherungssumme vom 700.000€ versichert hat, tatsächlich aber der Versicherungswert (also der Wiederaufbauwert) 1 Million € beträgt dann bekommt man zwar im Falle eines Totalschadens auch nur 700.000 €, im Teilschadenbereich aber, nämlich dann, wenn z.B. nur der Dachstuhl i.H.v. 100.000 € abgebrannt ist, tatsächlich volle 100.000 € und nicht nur 70.000 €. Im Teilschadenbereich hilft ein Unterversicherungsverzicht des Versicherers enorm.

Ob Sie in Ihrem Versicherungsfall ein Unterversicherungsverzicht Ihres Versicherers haben oder nicht, ergibt sich aus dem Versicherungsschein. Dort muss aufgenommen sein, ob der Versicherer den Verzicht auf die Geltendmachung der Unterversicherung erklärt hat oder nicht.

Sollten Sie jetzt gerade Ihre Versicherungspolice überprüfen und feststellen, dass keine entsprechende Erklärung des Versicherers vorliegt, dann sprechen Sie unverzüglich Ihren Versicherungsvermittler darauf an. Wenn Sie selbst nämlich die Versicherungssummen angeben und diese stimmen nicht, ist das in aller Regel das Problem des Versicherungsnehmers, selbst wenn der Versicherungsvermittler sich das Objekt angesehen hat und mit Ihnen gemeinsam meinte, dass diese Versicherungssumme wohl ausreichen dürfte. Das Risiko der richtigen Versicherungssumme liegt in aller Regel beim Versicherungsnehmer, nicht beim Versicherungsvermittler und auch nicht beim Versicherer.

Der Wert 1914 ist deshalb wichtig, da sich Baupreise verändern. Jedes Gebäude hat einen Erstellungswert. Das ist der Wert, um das Gebäude an dieser Stelle in gleicher Art und Güte wieder aufzubauen. Wurde ein Gebäude z.B. 1980 erbaut und kennt man die Herstellungskosten, dann kann man aufgrund der Indexierung feststellen, welche Versicherungssumme man heute braucht, um das Gebäude heute wieder neu zu errichten.

Die allermeisten Versicherer haben sich auf den Index geeinigt, der den Wert 1914 berücksichtigt. Wer 2017 ein Gebäude für 271.666 € erstellte, versicherte einen Wert 1914 von 20.000 Mark. Der Baupreisindex im Jahr 2017 beträgt nämlich 13,583. 2010 betrug der Index z. B. nur 11,996. Ein in 2017 für 271.000 € erstelltes Gebäude hätte 2010 lediglich 240.000 € gekostet. Der Baupreisindex 2018 soll voraussichtlich 13,967 betragen. Er wird in den nächsten Jahren weiter steigen.

Wer keinen festen Wert versichert, vermeidet, jedes Jahr neu zu ermitteln, was das Gebäude jedes Jahr neu kosten würde. Man bedient sich des Index, um immer richtig versichert zu bleiben. Natürlich verändern sich deshalb auch die Beiträge für Gebäudeversicherungen entsprechend. Da eine höhere Versicherungssumme jedes Jahr versichert wird, steigen auch die Versicherungsbeiträge.